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融资环境持续严峻:中小房企2018开局艰难

作者:21世纪经济报道  发布时间:2018-01-09 14:09

中小房企在2018年或许将面临严峻的融资难题。

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        对房企而言,销售回款是重要的资金来源。但在当前销售下滑、房价稳中有降的市场环境下,房企的资金压力加大。另外,银监会在国务院“严格管控各类资金违规进入房地产市场”的指示精神下,已经作出部署,严查个人消费贷款违规流入房地产市场。房企融资难度不断上升,融资成本明显提高,中小房企在资金实力、品牌和规模上均处于劣势。

        从整体看,房企境内融资持续低迷。中原地产研究中心统计显示:境内房企融资总量在减少,而资金价格上行已经成为趋势。2017年以来,发行的债券利率均在5%-6%以上,6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。房企在2017年的融资成本相比2016年平均4%均有明显上行。目前很多融资的年化收益率已经在5.5%以上。

        1月3日,易居企业集团CEO丁祖昱表示,目前房企的债务压力非常大。因此,不少房企选择在境外融资。国内金融对房地产的影响也是非常大的。

        据中原地产研究中心统计,2017年,房企境外融资合计388.6亿美元,同比2016年的140.6亿美元上涨了176%。

        1月5日,中原地产*分析师张大伟指出,房企海外融资的步伐在继续加快,出现这一趋势的主要原因是境内融资难度加大。虽然整体看,美元融资*值不高,但需求量明显上涨。从各地楼市调控看,预计房企的资金还会受到继续的压力,这种情况下,发债等渠道还有可能继续收紧。

        张大伟表示,2018年将是房企最近4年来资金压力最大的一年,叠加最近全国多个城市房地产市场调控等外部环境,对房地产市场的利空将加大。在内地融资渠道收窄的情况下,海外融资难度也在加大。

        在2017年房地产调控周期内,全国已有110多个城市出台了超过270多次调控政策,部分城市房地产调控已经逐渐影响到房企销售。尤其体现在对中小房企的影响上。

        2017年12月末,浙商证券分析师孙付称,“我们近期组织了沪杭地产债系列调研,本次共走访三家上市房企。目前房市调控仍紧,在资金成本伴随利率抬升的过程中,地产长效机制尚未落地,房地产这类周期明显的行业已翻越上一轮地产高点,逐步迈入下行区间。在大环境紧缩的格局下,强者恒强,大房企有资金规模和成本的优势,可以收购竞争边缘化的中小房企,并在地产前景存忧的展望下积累优质土地储备和项目货值,提前锁定下一轮周期的销售和盈利。”

        孙付认为,政策压制下未来地产债整体估值风险仍存,但项目布局区位较佳的上市房企违约风险很低。然而,明后年私募债到期较多的中小非上市房企,仍有可能出现信用风险事件。

        不少中小房企已经开始出让股权“断臂求生”。据中原地产研究中心统计,2017年11月,宣布房地产股权变动涉及金额已超500亿。从各大交易所挂牌看,房地产类标的物也明显上涨,同期北京交易所价值也已超过200亿。从挂牌信息看,这些企业主要为中小房企。如银亿股份拟逾2.4亿转让两地产公司股权,华侨城转让深圳11栋别墅,石榴置业拟出售上海公司100%股权,挂牌价2.3亿等。

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