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7月起,房子或迎“贬值潮”?内行:三个因素下,房价或不得不跌

作者:楼市奇说

2021年已过半程,对于上半年的楼市表现我们只能用“亮眼”二字来形容。

易居研究院报告显示,今年1-5月份,商品房销售面积66383万平方米,同比增长36.3%;商品房销售额70534亿元,增长52.4%。基于这两项数据我们可以计算出,5月末全国平均房价已经上涨到了10625元/平,较2020年底上涨了7%。另据中指研究院统计数据显示,1-5月份,TOP100房企销售额均值为555.0亿元,增长率均值为71.4%;其中销售额超千亿房企15家,较去年同期增加9家;超百亿房企118家。值得一提的是,国家统计局数据显示,整个上半年受监测的70个重点城市中70%以上城市房价都在上涨,新二手房市场更是都迎来了久违的“火热”。

今年上半年的楼市可以说超出了很多人的预料,但内行面对此情此景却发表了不一样的看法:上半年很多城市的楼市出现了短暂的火热,这种情况下半年很难持续。一方面这是2020年一年的需求长期积压后的集中释放;另一方面宏观层面“打击楼市炒作”、“遏制房价上涨”的调控依然在进行,这意味着当前的楼市早已经被“盯上”了。上半年很多城市走出了一波“拉升”曲线,不出意外下半年就可能彻底转向。

对此我们颇为赞同。此外,我们还注意到上半年房地产市场也出现了三个异常情况:一是1-5月份,房地产开发企业土地购置面积4396万平方米,同比下降7.5%;土地*价款1931亿元,下降20.5%;二是1-5月份,房企融资总额处于下降通道。中国房地产企业融资总额融资为8577.48亿元,同比减少10.15%。且房企的融资平均利率有所上升,很多民企和中小房企的融资成本均高于10%;三是人民法院公告网检索信息显示,今年上半年房企破产数量超过270家,比2019年的*高值还高。

这三个异常情况也都昭示着当前的房地产市场动力“疲软”,且有摇摇欲坠之势。

更值得一提的是,根据相关房产平台研究院统计数据显示,上半年调控政策井喷250余次,主要集中在一二线城市。下半年如果延续这个势头,妥妥会创下*新纪录。重点需要说明的是,4月单月调控出手次数超过70次。正因为4、5月份的强调控起到作用,5月份房价才开始出现“疲乏”——统计局数据显示,5月份一二三线房价较前4月均有不同程度下降。5月份房屋价格上涨的动力已出现“衰退”,说明了我国的房地产政策起到了关键的作用。一言概之,从5月份开始,其实楼市的“拐点”就已经有所显现了。

面对此情此景,普通购房者已经彻底迷茫了。事实上,连很多业内专家学者对下半年的市场行情、房价走势出现了巨大分歧。有人坚定不移认为,当前时期市场需求旺盛,叠加金融市场流动性增强,下半年房价还将继续上涨;有人则觉得,调控已经开始收紧,这意味着很多城市的流动性和资金都会面临上锁,这种背景下,下半年楼市还想延续上半年的火热,是痴心妄想。尤其是很多自身实力不足的城市,房价迎来下跌的概率更大。

7月起,房价到底会如何走?董明珠直言:房价上涨已经失去支撑。这主要体现在三个方面:其一、现在绝大多数年轻人都已经买房了,购房需求压根不缺,尤其是90后、00后群体,即使自己买不起房,也不用愁,因为父母们已经帮他们买好了。所以他们当前的任务就是找准定位,努力拼搏创新,力争上流;其二、高房价、高地价严重挤压并制约了制造业、高科技产业等的发展,而且社科院发布的报告也揭露了,房地产已经对经济发展“得不偿失”了,“严控房价”是国家当前的主要任务之一;其三、为了实现经济高质量可持续发展,资金必然会脱虚向实,这意味着未来钱很难再过度流进楼市,这决定了未来绝大多数城市的房价都没有上涨空间。

和董明珠一样,内行人也认为,在三个因素下,房价上涨支撑已经不存在了,即房价或不得不跌。换言之,7月起,整体而言,房价或“迎来下跌”,房子或迎来“贬值潮”。

一、住房需求不断减少,与此同时供应大增,房价上涨失去支撑

去年4月份,央行发布的报告显示,我国城镇居民住房拥有率高达96%,户均拥有住房1.5套,其中拥有2套房占比3成。这说明,截止到2020年中,其实我国的住房需求已经没有多少了。尤其是过去四年“房住不炒”高压调控下,房价日趋稳定,房地产的*率逐年下跌,越来越多的炒房*客意识到,现在*炒房已经无利可图了。刚性购房需求锐减,叠加*比例大幅减少,结论就是当前的房地产市场,住房需求在不断减少。

与此同时,根据易居房地产研究院发布的数据显示,截至2020年底,全国100个城市新建商品住宅库存总量已经超过5亿平米,库存规模已保持24个月持续增长。尤其是很多三四线城市,库存消化周期在30个月以上。已经逼近2016年“去库存”时期的*高点。更不要说,全国可估测的空置房也有1亿套之多。

一言概之,当前的楼市其实已经处于整体“供大于求”的局面了。从经济学角度分析,房价其实已经步入“下跌通道”了。很多人之所以没有明显的感觉,归根结底是信息不对称导致的,中介开发商、炒房*客等既得利益者,从来都是“言涨不言跌”,鼓吹“一房难求”。他们这样做的目的只有一个:营造火爆气氛,贩卖焦虑,刺激更多购房者入市,然后坐收渔翁之利。

二、越来越多城市二手房信贷收紧或停贷,叠加房贷利率连续上升,房价步入调整期

近段时间,楼市关于“二手房停贷”的消息满天飞。后有银行证实,确有此事,尤其是合肥、武汉、南京、杭州、连云港等地,停贷及放款周期拉长的情况,比想象中还严重。对于二手房停贷,毫无疑问这是金融信贷政策收紧的表现,更是地方加码调控的体现。停贷*明显的影响就是看你导致二手房价格下跌——停贷造成二手房交易量下跌,市场预期就会下降,影响*终会传导到价格上。尤其是很多急用钱的卖家,在银行不放款的情况下,他们就只能降价抛售了。

和部分城市二手房停贷同步进行的是,房贷利率连续上升。融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示,2021年5月,全国首套房贷款平均利率为5.33%,环比上涨2BP;二套房贷款平均利率为5.61%,环比上涨2BP。其中南宁房贷利率*高,首套房高达6.02%,二套房高达6.26%。

收紧信贷对楼市有何影响?答案很简单:收紧了信贷,楼市就失去了富余资金来源,房价支撑也就不存在了。换言之,房贷利率收紧,某种程度上意味着房价已经步入“调整期”了。5月份,中国房价行情网监测的全国100城二手房中有33城下跌,创今年以来的*高纪录,就是房贷收紧对房价“利空”的*好体现。

三、棚改退场,旧改接棒,房价更没有上涨空间了

相较于楼市供需以及金融因素的影响,其实城市更新方式的巨变,也不容忽视。要知道,2015年-2020年,棚改拉动的资金总量超过6万亿元,对我国房地产的快速发展,对全国房价的上涨,都有直接且显著的作用。

种种信号显示,从2021年起,棚改已经逐渐要退场了,未来接棒的是“旧改”。住建部也不止一次表态,未来5年要完成对全国17万个主要是2000年以前建成的老旧小区的改造工作。也有人估算过,未来5年虽然旧改能撬动的资金总量在4万亿以上,但相较于“棚改”的威力,旧改显然要温和且平稳得多。

因为棚改本质上是在消灭供给(拆了房子),增加需求(货币化补偿,被拆迁户拿着钱到市场上购买新房),庞大的需求被人为制造出来,这有利于开发商去库存,更直接拉动了房价的上涨;旧改则不同,旧改是增加供给,抑制需求,更有助于房价稳定。旧改接替棚改,本质上其实是国家调控稳房价的重要手段。换句话说,旧改时代的来临,决定了未来房价没有多大的上涨空间了。

看到这里,有人可能会反驳说,7月9日,央行刚刚宣布“降准”,累计释放了一万亿的流动性,理论上而言,这对楼市构成利好。现在倒好,你却在这里说从7月起,房价或“迎来下跌”,房子将迎来“贬值潮”。这显然和大势不符。

事实真的如此吗?降准真的利好楼市吗?我们不敢苟同。一方面,此次降准官方公布的目的很明确,主要目的是支持实体经济发展,特别是小微企业,跟楼市关系不大;另一方面,当前时期,楼市调控政策依然是坚持“房住不炒”、因城施策,不会因为降准而导致流动性流入房地产市场,因为国家也在加强监管,对于消费贷、经营贷流入楼市进行检查,防范资金违规流入楼市。所以,降准资金将很难流向房地产市场。更不要妄想,降准会对房价有拉升作用。再者说了,现在都是“精准滴灌”,经验主义非常危险。

综上所述,在三大因素变化下,未来整体房价已无上涨支撑,即房价已面临“不得不跌”的局面。换言之,7月起,房价很可能“迎来下跌”,尤其是远离城市中心、无区位优势、经济发展薄弱的地区,房价快速回调,还可能导致房屋迎来“贬值潮”——新房市场,本身就比较难销售,开发商打折的欲望增强;二手房市场随着信贷的收紧,业主为了促进销售,也可能会降价销售,这无疑都吹响了“房产加速贬值”的号角。

不过我们也不止一次强调过,未来城市间的分化在加剧。超大特大型人口有显著增量的城市,房价下跌的可能性还是非常小的,尤其是核心区域优质板块,房价还可能随着需求的不断增加,依然有上涨压力。但对于一些偏远地区的城市来说,在人口不断流失以及资源不断收缩的影响下,房价将会出现比较明显的波动,房子迎来“贬值潮”更不足为奇。

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